农村宅基地不可以进行买卖，但是国家现在已经逐渐的放开了农村宅基地建设红利，允许村集体、村组织集中性利用农村土地搞开发建设。

另外，宅基地三权分置的最新概念也被提上了日程，关于宅基地的活用投入市场也将打开一个全新的局面和田地。

说的简单一点，农村宅基地三权分置指的是，所有权归村集体，使用权归宅基地产权证的户主，承包权可以进行转让。

只要经过宅基地产权户主的同意和允许，房屋承包人既可以享受合同期内对该片房屋所在=土地的使用权，包括对这块宅基地重新利用建设。

那么，又有谁会到农村来租房子呢？

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为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议，更好地维护和促进社会主义新农村建设，本文试从法律应用层面及理论上、司法实践等方面提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。

一、农村宅基地的特点

农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。因此，宅基地使用权具有以下几个特点：

第一，宅基地使用权的主体为集体经济组织成员，具有人身属性。

农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。

第二，宅基地使用权的用途具有限制性。

农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。

第三，宅基地使用权具有福利性和无期限性。

宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。

二、农村宅基地、房屋买卖相关立法状况

(一)国家立法

1、宪法

《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。

2、法律

《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、**、直辖市规定的标准。”

“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

关于宅基地能否抵押，我国《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……。”第三十四条规定：“下列财产可以抵押：……(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权……。”依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。

3、行政法规和部门规章

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需进行相应的变更登记。

1995年，国家土地管理局印发了《确定土地所有权和使用权的若干规定》。其中关于农村房屋和宅基地买卖方面主要涉及流转完成后宅基地使用权面积超标的处理原则。第四十九条规定：“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权……。”第五十一条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”

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法律规定农村宅基地属于村集体，任何单位和个人不能到农村买宅基地建房，只能在同村本集体內流通买卖，因任何原因回收宅基地都是村集体的。只能同村本集体人买卖，同村人一般都是同姓同祖宗流传下来的人，所以说农村宅基地不可以自由买卖。

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在回答这个问题之前，我觉得对于宅基地的定义应该强调一下：宅基地是农村集体组织内成员也就是农户个人用作建房使用的土地，包括建了房子、建过房子或者不能居住的房屋下的土地。宅基地的所有权是属于农村集体经济组织，而不是农户跟人的私有财产。

因此说到这里，大家应该可以明白了，宅基地不属于私有财产，只是集体经济组织免费无偿提供给组织内成员建房用的土地。不属于个人的私有财产，很明显宅基地是不可以自由交易的。

虽然宅基地不可以自由买卖，但是可以将宅基地的使用权转让出去。为了不让集体经济财产受到损失，对于宅基地的转让对象，也是要求比较严格的，必须是同一个集体经济组织内的成员，才可以相互转让，毕竟这样宅基地无论怎么转，还是在集体经济组织内，集体财产内部转让不会影响整体利益。

因此对于宅基地使用权的转让，以下转让情况将被视为无效的：

 

宅基地使用权的转让必须要满足以下条件才可以，而且必须全部满足：

 

对于农村有宅基地的农民朋友，如果想把自己的宅基地转让出去，一定要考虑清楚，因为随着土地确权基本完成，一旦宅基地转让出去，就无法再申请宅基地建房了。对于农村土地日益紧张的情况，农村宅基地的价值越来越大，也越来越稀少。土地变的这么稀缺的情况下，你真多愿意转让自己的宅基地吗？

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