过去数年，在美联储QE印钞浪潮的带动之下，世界多国投资者近乎一致地将钱投向许多城市的楼市，试图赶上炒作的快车，实现财富的跳增。然而，一些投资者想不到的是，前期的部分投资可能非但没能增值，反而一不小心成了拼盘侠。我们注意到，10个城市的楼市或已为全世界投资者炮制了陷阱，今天的房价或正接近坍塌的边缘。

越南胡志明市和芽庄市几千元的房价看上去很美，但却对全世界投资者隐藏了陷阱

据英国广播公司报道，越南的胡志明市等一些城市几千元的房价，成全世界不少中产阶层投资目标。但疑问的是，他们购买的多套房屋，是否有真正支撑这一价格的二手房市场需求呢？换句话说，炒房客在越南投资实现增值的概率有多大呢？答案可能将令许多人瞠目。首先，在越南，由于私人拥有土地的转让权和继承权等，可以自己买地建房，因此，自建住房的比例非常高。也就是说，尽管看起来几千元的房价并不贵，但来自全世界的炒房客可能长期找不到数量庞大的接盘者，即使新房的价格较过去有一定涨幅，但二手房市场基本有价无市。其次，迫于医疗、基础设施等方面的滞后，这些地区也并不适合来自经济较为发达地区人群的养老之所。第三，越南大多数普通家庭的薪资水平目前还没有达到为一套房屋背负几十年按揭而做得起“房奴”的预期。这些迹象都意味着一时图便宜而在越南的投机客中，冲动型选择的较多。

有分析认为，这也离不开越南近年大举吸引海外炒房客的举措，2015年，越南就放宽了外国人在该国的购房条件，面对越南经济或持续高增长的预期，一些热钱则相继涌入类似胡志明市和芽庄市等地。然而，全世界投机客忽略的除上述三点客观因素之外，还有越南公共债务总额在该国极力吸引外国人购房的当年就已高达2000万亿越盾，约合940亿美元，占GDP的61%，接近65%的危险线。汇丰银行也将越南列为了东南亚最需要巩固财政的国家。有一种观点是，越南经济为全世界买家精心炮制了投资房产的陷阱，尽管价格看上去很便宜，但全世界的炒房客或已在不经意间成为越南债务的接盘侠。

由此，我们或可以得到一点启发，即在世界范围内衡量一个地区的房价是否真正“贵”？不能单独从房价后面是几个“零”这样的数字来判断，也不能拿两种不同类别的城市做比较。亦如，一个常驻人口源源不断净流入的创新型城市，在其楼市真正被全世界购房者因刚需而趋之若鹜时，你很难真正用数以倍计的涨幅就定义这一城市楼市价格的昂贵。相反的是，如果一座城市楼市的真正刚需者寥寥无几，购买这些地产的投资者完全是一种图便宜的心理，那么这个城市房价断裂的危险指数更高。

图片来源AFP

韩国首尔楼市高烧不退，为了抢买公寓假离婚案件增多，房价或已到坍塌边缘

据韩联社报道，韩国一些建筑商在建公寓之前，通常会以抽签和积分制度把预售屋购买权卖给普通购房者。婚姻状态是决定是否能买到购屋的因素之一。离婚妇女可以被归类为没有房子的人，在购屋权的激烈竞争中，比已有房产的人更具有优势。韩国国土交通部指出，一名50多岁的女士在2013年11月与结婚25年的丈夫离婚，隔年10月又与同一位男士结婚，但两人又在2017年12月离婚。近年首尔房价飙涨，民众为了取得购屋权，不惜使出极端手段。据悉，这名女士最终获得首尔东南郊公寓购买权。

分析认为，这一景象或正在成为首尔楼市高烧不退较为典型的案列，特别是韩国人对于公寓的热情尤为高涨，现代建设公司在首尔梨花女子大学附近建的公寓，取得购屋权的机会为649:1。在人口密集的韩国，民众偏爱买公寓，不但舒适、生活机能好，且能稳定增值，许多人把买公寓当成致富的手段。与此同时，近期在韩国个别边境小镇也上演了抢房潮，这些购房者大多并非当地居民，而是一些预感这一地区或整个韩国房价将暴涨的全球炒房客。有一种观点是，全世界热钱对韩国楼市的炒作近乎于一阵风，一旦风过去了，包括首尔在内的韩国一些地区的房价或都将因此前的非刚需过度炒作而接近坍塌的边缘。

图片来源Businessamlive

类似于越南胡志明市、芽庄市和韩国首尔及其边境小镇的楼市迹象的，还有印度的孟买和新德里、印尼的雅加达、菲律宾的马尼拉、泰国的清迈和曼谷，马来西亚的吉隆坡。分析认为，这10个城市的楼市近乎一致地陷入了被全世界炒房客过度炒作、刚需低迷、大量房屋连年空置的景象。随着美联储加息举措的步步紧逼，如本文前面分析的越南市场，一些脆弱经济体由于外储薄弱，债务风险加剧的情况下，全世界炒房客或都将不得不为这些市场的巨额债务买单。（完）

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