梳理新闻，不难发现“公摊”的概念是多么吊诡。2012年，安徽一对夫妇购买了一套建筑面积为71.71平方米的两居室，交房时发现，实际套内面积只有44平方米左右，公摊系数达到38.7%；在山东高密，购房者发现，看房时宽敞精致的小二居到收房时变成狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床，公摊高达52.35%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积……公摊范围从哪到哪，面积多少，主要由开发商主张；然而公摊面积的检验，包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、值班警卫室等等在内，业主是否具备测量可能？其成本是否可承受？由基本的生活经验可判断，公摊面有大概率是一笔糊涂账。

模糊不清的“公摊”，事实上成了牟利的口袋。房屋销售、物业费收取等依据标准，是包括公摊在内的“建筑面积”，那么有着相当“自由裁量”空间的公摊面积，对于购房者来说很容易产生不明不白的额外支出。同时，这也产生法理困境，一个简单的例子，如果公摊面积的物权属业主，那么这些区域张贴广告等收益，是否也该归业主所有？业主付出了真金白银的投入、空担了所有者的名义，却无法进行有效处置与收益，按照常识一衡量，实在不可理喻。

据了解，所谓“公摊面积”，指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。北京律师协会物业管理法律专业委员会主任包华解释，在建筑物中有三个面积定义，第一个面积定义是使用面积，使用面积一般也叫地毯面积，也就是我们房屋墙面以内的部分；第二个面积指套内建筑面积，套内建筑面积包括使用面积，也包括我们现在的隔断墙中间的50%的墙体部分；第三个部分是建筑面积，建筑面积是在套内建筑面积基础上把分摊面积计入。

有媒体指出，从1998年我国进入商品房时代开始，公摊面积就因为不符合国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。

有人觉得，有没有公摊都差不多，反正是一房一价，这套房卖100万，有没有公摊，只是单价有变化而已。何必纠结那么多细节？问题的关键在于，如果对于炒房客和投资者来说，别说公摊30%，公摊100%都无所谓，反正房子买卖，是按照房本上的面积，至于这些面积包含多少可用面积，并不是根本问题。但对于刚需住户，只想安居，“公摊”就十分不友好了：

一、到手的实际居住面积少了，而且在买房看房的时候，容易被“忽悠”，因为不同小区，公摊系数不一样；有的小区看似房价略低，但公摊系数大，对于想要用来自住的人来说，看似买到便宜房子，实际上还是“买的不如卖的精”。

二、交易时的潜在费用多了。现行规则下，买房要有契税，契税税率按照面积实行累进制，其中90平米是一个坎，分野了1%和1.5%的税率。实际住着70平米的房子，却要按100平米的税率缴税，购房成本无形中就增加了。

三、后期物业管养费用高，且“绵绵无绝期”。取暖费、物业费是每个住户都要接触到的，而且这两者多数都是按照面积来收取；加上公摊面积，费用就会上涨，而实际上提供的服务，几乎是不变的。比如说对于取暖费，给100平米的房子供热和给70平米的房子供热，概念是不一样的；而测量供热效果，也不会有人跑到公摊的地方去测量。无形中，对购房者来说，钱又多掏了。

四、公摊规则不透明，购房者后期维权难。退一步说，有公摊就有吧，花钱买个方便，认了；问题是真的能提供方便吗？电梯面积缩水，都是小型电梯；楼梯间不按标准设置，狭窄不实用；消防通道等也不到位……如此各种问题，对于普通购房者来说，一来不知如何维权，二来也根本没有能力和条件去测量面积，唯有做鱼肉，任开发商刀俎的份儿了。

值得欣慰的是，近年来，在北京和广州、重庆等地，已经开始尝试按照套内面积来计价的探索了；也期待着大力抓调控，稳楼市的时候，也能正视诸多楼市中的不合理之处，稳楼市的同时，让楼市更为健康的发展。

问题一：买房公摊面积大，购房人承担合理吗？

公摊面积一直处于法律的灰色地带，甚至已经是约定俗成的一种做法，显然，这并不合理。中原地产首席分析师张大伟在接受采访时表示，公摊面积已经常常变成了开发商变相涨价的手段。

张大伟表示：“这个肯定是不合理的，其实公摊面积大的原因有两方面，一方面的话是建筑本身的一些，然后另外一方面其实是公摊部分被开发商用来做其它用途是比较普遍的，最简单的比如说有一些车位用途，有一些这个其他的公共设施等等，在购房的这个合同里面如果签署这个不明确的话，有一些开发商开发商就会用这个一些这个噱头，其实是变相的达到了一个房价上涨的这么一个目的。”

早在八年前，《焦点访谈》节目就曾对山东高密某楼盘畸高的公摊系数进行过报道。

问题二：得房率低得离谱，需要进行规范吗？

《新华每日电讯》撰文指出，近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更是利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数。公摊面积如何算，合理比例究竟是多少，一直以来都缺乏明确规定，甚至有的房子公摊面积高达50%。公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。张大伟认为，国家必须出台相关的规范，设立得房率下线。

张大伟说：“应该在这个和法律方面是有一些规范规定。一般在这个市场销售过程中的话，大概得房率应该一般在75%~85%之间。从这点来看的话，应该是有一些建筑规范或者说行业规范之类的，避免出现个别区域里面得房率对50%左右的这么一个畸形的一个情况。”

有媒体指出，从1998年我国进入商品房时代开始，公摊面积就因为不符合国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。

重庆，在中国房地产市场里，显得“特立独行”，不仅房价相对稳定，而且房子以套内面积为标准出售，也就是说，买100平米的房子，居住面积就是100平米，“货真价实”。

早在2002年，重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚，后在2011年又进行了修订完善。张大伟表示，按照套内面积来销售更科学，对于“重庆模式”是范本。

张大伟指出：“重庆的这个模式的话，它对于市场，因为他是一直是这种封闭监管的一个城市，相对而言的话，他购房者也接受了这种定价模式。其实它的面积对于购房者来说是更直白更直接，你买到多少就是你用多少，就是直接对应的这一点来看的话，其实是从合同角度来说是比较健全健康的。”

对此，北京商报首席评论员韩哲表示，公摊面积之所以称为沉疴，在于改革它只对消费者有好处，对政府和企业，则没有积极性。甚至，在当前史上最严楼市调控的“政治正确”面前，取消公摊面积将间接“助攻”房价上涨，这可能是改革更大的顾忌。然而，公摊面积缺乏标准、管理混乱、信息不对称，侵蚀消费者利益，怎么看都应该是供给侧改革的对象。

距离1998年的房改已经过去20年，中国的房地产正在迎来新的住房供给制度。这理应成为一个改革窗口，对过去20年的市场痼疾进行“清算”，从而为新的制度打开空间。正如新华社所言，“公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积，实质上已经侵占到百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正”。

“存在即合理。”黑格尔的这句话被太多的人拿来替不合理做挡箭牌。事实上，这句话本身存在误解，不是合乎道理，而是合乎“理性”，具有特定的哲学语境。长期存在的不合理，如果不能适时地进行改革，这个“不合理”也将随着社会的发展而膨胀，导致解决成本越来越高，直至成为内嵌于经济社会里的结构性矛盾，成为一个触及利益比触及灵魂还要难的“硬骨头”和“深水区”。

改革是为了什么？是为了消除不确定性，增加安全感，以防止出现了风险四溢的社会，人人成为其中的“韭菜”。改革公摊面积，在全面深改的浪潮里固然只是一朵小小浪花，不具备紧迫性，但这样的改革，更易凝聚人心和共识，更易让公众从直观和感性上，增加改革的获得感。