说到三四线城市的房地产市场，避不开的话题就是棚改。三四线城市的房价之所以一直涨个不停，棚改绝对是一个重要的因素。笔者之前也用数据跟大家分析过棚改对于三四线城市房价的影响。

2018博鳌房地产论坛期间，原花旗银行董事总经理、中国研究所所长、首席策略师、亚洲地产研究组组长蔡金强就针对棚改发表了主题演讲，笔者认为蔡金强的观点对于那些未来想在三四线城市置业的人们来说，具有非常好的指导意义。

2015年至2017年，全国共完成棚改1816万套，棚改货币化补偿的比例分别为30%、49%和55%。2017年，超过一半的棚改是以货币补偿的形式进行的，而且主要集中于三四线城市，因此才造成了三四线城市房价的大幅上涨，同时也促使三四线城市的新房库存大幅下降。

虽然棚改货币化安置比例过高是导致房价上涨的重要因素，但是棚改的其他作用也不容忽视。蔡金强表示，棚改相当于定向扶贫，2015-2017三年间，共投资了5.5万亿，其中有超过4万亿投放于三四线城市。这4万亿棚改资金的投入，大大促进了三四线城市的基建，改善了居民的居住环境，同时有效的刺激了消费。

另外，棚改也有效了控制了一二线城市的房价，变相的将财务向三四线城市转移。虽然三四线城市的拆迁户获得了大量的现金补偿，但是这些资金大多流入房地产市场，最终转变成棚改户的不动产。

但是，随着新闻报道国开行要把棚改审批的权力收到总行，并且有传言称棚改要全国一刀切、全国暂停，甚至后来有人说棚改是人为的泡沫，甚至连零售的增速不好，都说是三四线的棚改闯的祸，把老百姓的购买力都抽干了。蔡金强认为，继房地产成为一个神奇的背锅侠之后，棚改成为了顶级的背锅侠。

棚改对于各个省份三四次城市的影响也不尽相同，因此不能简单认为棚改就是三四线城市房价上涨的最大的因素。像浙江、福建、广东、海南这四个地区，棚改货币化安置去库存占比均不到4.7%；另外有12个省份的棚改货币化安置去库存占比低于30%；棚改货币化安置去库存占比大于50%的，也仅有黑龙江、吉林、内蒙古和陕西。

其实，不少地区也意识到了棚改货币化补偿比例过高对于房地产市场产生的影响，因此有不少地区和城市均表示要降低棚改货币化安置的比例。2018-2020年，全国要完成1500万套的棚改任务，预计这三年的棚改货币化安置的比例为45%、35%、30%。而2021-2023年，全国的棚改任务也会降至1100万套左右，棚改货币化安置的比例也将降至25%。因此，可以预见的是，未来，棚改货币化安置的比例将会不断降低，也很难出现拆迁户拿着现金抢房的现象，人们常说的“人傻钱多”的时代也将一去不复返。

最后，蔡金强表示，房地产大概是见顶应该是差不多了，未来几年它是一个窄幅往下的情况。

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