经济学家马光远说，2018年是房地产最困难的一年，这句话奇哥是非常认同的，截止到今天，2018年已经行走过半，马光远的话也在得到验证，楼市调控重压之下，无论是开发商还是炒房客都经历了有史以来最大的生死考验。

然而这还不是最坏的结局。下半年刚刚开始，开发商和炒房客更大的危机就接踵而至了。

今年4月初，关于碧桂园“提速高周转”的爆炸新闻一出，奇哥就说过，这不仅仅是碧桂园要把行业高周转玩出新高度，背后早已透露出了房地产商的焦虑，他们通过这种方式在“抢收”三四线城市的最后一拨购房主力，楼市的暴风雨就要来了，现在不抓紧时间收割，未来或更难收割。这就和农民伯伯知道疾风骤雨要来了的时候，抓紧时间抢收农田里的粮食一样。

拼命“抢收”的又岂止碧桂园一家，绿地、恒大、中海等地产商在过去的三个月内均高调宣布了在未来的时间里要提速高周转。但中国有句老话叫“欲速则不达”，唯有慢工才能出细活，火急火燎地把周转提速到最高临界值，以逆天之力大搞开发，只会给自己带来苦果。

这不自碧桂园高周转提速以来，就屡屡爆出质量问题：6月25日，媒体报道碧桂园上海在建项目出现坍塌，事故造成一人死亡9人受伤；7月13日又爆出，碧桂园杭州某项目出现基坑倾斜，认购业主担心工程质量问题。

事实证明，质量和速度不可兼得，但显然碧桂园等企业不得不为了质量而选择了速度，释放的信号已经非常明确，三四线城市经过一年多的暴涨之后，房价已经高不可攀，民怨沸腾，迎来大调整是大势所趋，因此布局在此的房企不得不抓紧时间完成最后的“收割”。

就在前几天住建部又释放新的消息，“棚改”在去库存任务基本完成的城市要进行收缩，且“棚改”的方式也会迎来大变更，以前拆迁补钱的方式要被彻底摒弃了，未来棚改都将更多的以“补房”的方式进行。这无疑向外界传递了三四线房价即将下跌的信号，开发商和炒房客都将受到前所未有的巨大挑战。

事实上，除楼市即将迎来巨大震动之外，奇哥早就说过，开发商实际上早就处在一个极其不利的环境中。金融去杠杆去的是企业和炒房客的杠杆，对于地产商来说，连续一年多的信贷收缩，他们早就穷得叮当响了，今年融资的成本和2016年比简直是高出了天际，除少数开发商资金充盈之外，其它超过90%的开发商都面临“钱紧”困境。

屋漏偏逢连夜雨，2018年下半年还是企业第一批债务到期的日子，三重打击叠加作用下，开发商早已步履维艰。所以上半年我们看到，市场上限价房项目很多，这些项目的售价都遭到了严格的价格管制，但是开发商依然选择销售，最根本的原因还是他们要加速回款，在楼市最艰难的时刻熬过去。

炒房客自是更不必多言，他们现在手里握着房子卖不出去其实比刚需买不到房更痛苦，更绝望。本轮“房住不炒”定位的楼市调控开启以来，其实炒房投资客就被推到了“最不受待见”的位置上了，房价高涨有他们的助推作用，市场乱象更有他们在搅浑水，所以他们是国家不爱，刚需憎恨，“反炒房战役”不知开启了几轮了。

时至今日，其实不难发现，现在市场留给投机炒房客的空间真的不多了，利率市场早已经全面上浮，更高的地区首套房贷款利率更是上浮了40%，炒房成本大大提高；“限售”更是基本成为每个热点城市的标配，少则3年多则5年的“禁止交易”命令，让炒房客望而却步；而新一轮的调控更是把“企业购房”和“假离婚”、“落户买房”、“父母随迁买房”等多个渠道通通堵死了。不仅如此，二手房市场更是价格虚高，想套无人接盘也是有心无力。

最近又爆出通州某楼盘开发商直接降价2万/平，很多炒房客直接亏损100-200万，很多人的首付款都赔没了，所以他们才坐不住联合起来围攻售楼处，要求开发商“退房”。面对网络上众多的指责之声，他们早已顾不上“契约精神”了，这个时候以这种方式逼迫开发商做出妥协，才是止损的最佳途径。

眼下开发商在开足马力抓紧“抢收”，炒房客也被开发商突如其来的降价搞得不得不要求“退房”，那么对于普通的刚需购房者来说，下半年该作何打算呢，现在到底要不要进场买房呢？

奇哥觉得要分开来看，对于一二线城市的刚需来说，奇哥还是建议有车票和资格的要抓紧时间“上车”，市场现在处于极度平衡阶段就是最好的上车时机。一二线城市房价走势更多的是看供求关系，毕竟这里不缺购买力，缺少的是房子，就算国家现在用行政手段抑制住了需求，市场得以降温，但是这些需求并没有消失，因此房价依然存在上涨的基本面支撑，未来不管是小幅上涨也好还是又要开启大涨，对于刚需来说就一条路可走，买房趁早。

对于三四线及五六线城市的刚需来说，情况则完全不同，“棚改”的巨变和政策即将蔓延至此都对房价上涨是利空。尤其是“棚改”政策的变化，说白了就是国家对三四线房价上涨的主要动力猛踩了刹车，如此一来房价继续上涨的动力不复存在，房价就很难再保持高位，加之三四线城市本来人口和产业就不足以支撑如此高的房价，房价回调是大势所趋。所以，不是那么着急的刚需这个时候完全可以静观其变，毕竟房价下跌是大概率事件，未来买房自住完全不用发愁。

事实上，另一个信息也传递出了巨大的信号：广义货币M2同比增长下滑到了8%，创下了改革开放40年来的历史新低，毫无疑问“印钞速度”的新低，意味着，助推房价上涨的主要工具，货币超发问题逐渐将不复存在，中国的M2已经连续十几个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。

马光远说，货币的不超发，宏观经济大周期的转折，已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。

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