说眼下的楼市已经渐入风雨飘摇之中相信很少有人反对。毕竟在一连串的政策调控之下，楼市降温的消息此起彼伏，连北上广深这几个长期看涨的城市房价都迎来了32个月以来的首次下降，成交量更是逐月递减，谁还有理由说房价会只涨不跌呢？

最近，关于房地产进入新周期的说法喧嚣尘上。事实上，在几个月前笔者就曾说过，房地产不管是否进入新时代，但是在悄然生变这是不争的事实。尤其是国家开足火力发展租赁市场，同时对于新式住房方式的探索更加体现了房地产调控已经不局限于传统的限购、限贷、限售等几板斧了，共有产权房、租购同权、租售并举等举措的相继落地实施就注定了房地产市场要迎来巨变，尤其对于平抑房价作用更不可低估。

笔者知道，不管何时都会有人逆趋而行，时至今日仍然不乏认为房地产调控已经行至尾声，一意孤行地抱有调控放松侥幸者，认为调控放松房地产仍然是炒作的“天然牧场”，笔者想说从楼市最近传来的四大重磅信号来看，每一个信号都隐含着房价下跌的征兆，而房价下跌则意味着资产的蒸发，这对于高杠杆炒房客来说毫无疑问是一场悲剧，相反对于刚需购房者来说却是莫大的幸事。

成交量锐减，刚需购房意愿低，有价无市成市场常态！

调控是否有作用首先会在成交量上有所体现，成交量下跌则意味着购房意愿的降低，这个很好理解，当大家都不看好楼市的时候自然就不愿意交易，其实说白了就是对未来房价的预期不看好，紧跟着就应该会体现在房价上了。

从国家统计局公布的数据看，2月楼市成交量全线下跌，一线城市降幅明显。很多人或许会说是受春节假期的影响，但是最新的数据显示一线城市上周的成交量依然跌了4成。

事实上，笔者最近走访了合肥滨湖新区和政务区的很多地方，实地摸底发现导致二手房成交量下跌的最大原因是二手房报价虚高，有价无市。中介人员也透露，如果业主真想卖房，通常都会在最后有一定幅度的优惠，最终的成交价可能要低于报价5%-10%。不止合肥市场如此，很多城市都是这样，楼市都是在缓慢的阴跌中，虽然幅度不大，但是对于刚需、改善刚需购房者来说虽然新房难买，对于不嫌弃二手房的人来说却是慢慢选房、议价的好时机。

开发商主动降价卖房阵容扩大，房价下跌肉眼可见

恒大在春节期间主动降价（88折优惠）的策略可以说非常奏效，这点从恒大前两个月的成交量和成交额来看可见一斑。笔者始终认为，精明如恒大者就应该在楼市行情不好的时候主动降价，因为没有人能预测到未来到底会发生什么，在成本可控、利润可控的范围内选择顺势而为的确是明智的选择。

所以后来我们看到，环京有一大批开发商也加入到了降价促销的阵营，霸州孔雀城（5折全款）、荣盛地产、隆基泰和等都选择不同程度的促销。开发商主动降价销售这个结果是肉眼可见的，虽然可能在购房款上有限制，但是降价卖房的事实不容否定。不管开发商是因为资金周转不灵，还是真的善心大发降价，笔者认为这对于楼市来说是好事，极有可能引发更大范围的房企降价潮。

房地产税来势凶猛，“未征先慑”，炒房客或主动降价逃离

喊了很多年的房地产税，离落地越来越近了。这么多年来，人们可以说是对房地产税寄予厚望，如今国家明确将要征收，则意味着“房地产税降房价”的诺言终于要兑现了。

事实上，房地产税已经起到了“未征先威慑”的作用，据易居研究院杨红旭称，房地产税最近一段时间的热议，已经对多套房的炒房投机客形成了震慑和围攻的作用。担心房地产税出台持有成本大增进而引发房价大跌者不乏其人，他们唯恐到时避之不及，已经在酝酿抛房逃离了。这对于刚需购房者来说是极大的利好，眼下楼市是买的不急，卖的急，笔者建议购房者一定要稳住，买房一定要多选多看，多议价，务必看中自己最满意的房子才下手。

人口决定房价，人口红利逐渐消失，房价还能撑得住吗？

财经评论员杨国英说过，人口才是房价走出“风暴口”的诺亚方舟，最贵经济学家任泽平也说过，房价长期走势看人口，毫无疑问在诸多影响房价的基本面中，人口是决定性因素之一。这也是我一直不看好现在涨得热火朝天的三四线城市的最大原因，毕竟近8成的三四五六线城市都存在人口外流的事实。没有人气的城市就是一潭死水！

但是眼下中国房地产市场不得不面对的一个事实是：人口红利的消失正加速来临！人口红利的消失体现在两个方面：1，人口老龄化加剧。目前我国60岁及以上老年人口数量达2.41亿，占总人口17.3％，2017年新增老年人口首次超过1000万；2，新生儿出生率暴跌。2017年即便在全面放开二胎的国策下，新生儿出生率仍然比预期暴减了200万，背后的原因无非是高房价、高物价、高教育成本的制约，大多数家庭已经不敢轻易再多要一个孩子了。

任何一个城市的房价走势，短期炒买炒卖或可，但是归根到底是给人住的，租、买都如此。在人口红利逐渐消失的未来，房价还拿什么支撑继续上涨呢。

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